Definiciones y objetivos
Casi sin
excepción, el incremento del valor de un bien inmueble se debe al incremento
del valor del suelo, ya que la edificación, por el contrario, normalmente
pierde valor con el tiempo.
Podemos entonces definir “plusvalía” como el
incremento del valor del suelo, sin modificar sus características, por acción
de agentes económicos o circunstancias ajenas al respectivo propietario. Más
sencillamente, la ganancia no generada por el esfuerzo del dueño del terreno.Esta ganancia o “plusvalor”, contradice incluso los principios neoliberales, donde el individuo debe beneficiarse de sus propias acciones, no de acciones de terceros. Por ello, donde más se aplican leyes para capturar la plusvalía, es en las economías capitalistas desarrolladas.
En Ecuador, la “Ley Orgánica para Evitar la Especulación sobre el Valor de la Tierra y Fijación de Tributos”, publicada en Registro Oficial del viernes 30 de diciembre del 2016, comúnmente llamada “Ley de Plusvalía”, parte del principio que el excesivo incremento de valor de un bien inmueble, que no es fruto de la acción directa del propietario, pertenece a la ciudad. Este es una regla bien conocida en economía -más aun tratándose de recursos como la tierra, que existen en cantidad fija- y sirve para fundamentar impuestos como el “windfall tax” o “impuesto a las ganancias extraordinarias”. Por ejemplo, cuando las petroleras incrementaron brutalmente sus ingresos, no por más inversión o mejoras en productividad, sino tan sólo por el incremento del precio del petróleo, se aplicó un “windfall tax”, ya que las ganancias extraordinarias fueron fruto de las condiciones del mercado internacional, y no de las decisiones de las respectivas empresas, y, en consecuencia, ese “sobre valor” debe pertenecer al Estado, no al sector privado.
Con la Ley de Plusvalía las ganancias extraordinarias, más aún cuando es producto de la obra pública, van a los municipios; se evita la corrupción de utilizar información privilegiada para lucro privado; se impide la especulación del suelo y potenciales burbujas inmobiliarias; y se crean fuertes incentivos para declarar el verdadero valor del inmueble y así evitar la evasión del impuesto catastral.
Ganancias extraordinarias por obras de terceros o decisiones públicas
La necesidad
de una nueva ley de plusvalía se evidenció durante la construcción del edificio
de UNASUR. Tuvimos que expropiar terrenos aledaños para ampliar las zonas
verdes, y debimos pagar cinco y seis veces el valor catastral, pues los
terrenos habían ganado “plusvalía” gracias a la obra del mismo Gobierno.
La plusvalía así generada pertenece al
público, no a unos cuantos, pero las leyes eran tan contradictorias que los
municipios podían cobrar tasas por mejoras, no así el Gobierno Central, a
excepción del Ministerio de Obras Públicas y Transporte, el cual, por una mala
cultura institucional, hasta antes de nuestro Gobierno jamás había cobrado un
solo centavo.
De acuerdo al Centro de Estudios Fiscales del
SRI, en el año 2013 y solo en los nueve principales municipios del país, más de
600 millones de dólares fueron a manos privadas por concepto de la plusvalía
que generó la inversión pública.
Es un típico caso de socialización de los
costos -la inversión del Estado la pagamos todos- y privatización de las
ganancias -la plusvalía generada va a pocas manos-. El recuperar esa plusvalía
generada por recursos sociales, no es una imposición, sino una devolución.
Pero incluso cuando la inversión que generó el
plusvalor es privada, de acuerdo al principio de que los agentes económicos
deben beneficiarse de sus propias acciones y no de acciones de terceros, dicha
plusvalía pertenece al público.
La empresa privada construirá en Posorja el
nuevo puerto de aguas profundas. El valor de las tierras aledañas ya se está
incrementando fuertemente. Esas ganancias extraordinarias, fruto no de la
acción de los respectivos propietarios, sino de la nueva inversión, deben
quedar para Guayaquil.
La plusvalía también puede originarse sin
ninguna inversión, tan solo por la decisión de autoridades públicas. Un caso
paradigmático es el cambio del uso del suelo -de rurales a urbanos- por parte
de los municipios. Esto ocurrió en Guayaquil con terrenos aledaños al proyecto
de riego Chongón-San Vicente, cuyos propietarios vieron multiplicar por diez el
valor de sus predios.
Esta plusvalía pertenece a la ciudad, y si se
utilizó información privilegiada para lucrar, es además corrupción. Hay muchas
fortunas que se han hecho de esta mala manera. Por ejemplo, el libro de
Alfredo Vera “El lleve de la Perimetral”, demuestra cómo la vía Perimetral de
Guayaquil multiplicó el valor de los terrenos por donde pasa, los cuales ya
habían sido adquiridos por personas vinculadas a las autoridades que decidieron
el trazado de la vía.
La nueva Ley convierte en inútiles estas
prácticas corruptas.
Especulación y burbujas
inmobiliarias
La plusvalía
también se genera por la especulación de la tierra. Simples expectativas,
incremento de la densidad poblacional, o, en general, incremento de la demanda,
pueden aumentar varias veces y sin ningún esfuerzo del propietario, el valor de
la tierra. Si el incremento de los precios es demasiado fuerte y basado
exclusivamente en expectativas, es lo que se conoce como “burbuja
inmobiliaria”, como la ocurrida en España, que tanto daño hizo a nuestros
migrantes. Al destinarse la plusvalía a la ciudad, se elimina la posibilidad de
especulación.
Se argumenta que se “invertía” en inmuebles
para luego venderlos a más valor, y que esto no necesariamente es especulación.
Por ejemplo, después del feriado bancario, y por la falta de confianza en la
banca, muchas familias decidieron guardar sus recursos adquiriendo bienes
inmuebles. Esto es legal, legítimo, y hasta obvio. En este caso, no existe
ninguna contradicción con la Ley, la cual admite una ganancia razonable,
que incluso hará que la mayoría de propietarios pague menos en impuesto
predial.
Es decir, no es cierto que la gente no
tenga derecho a beneficiarse por la venta de un inmueble. La ley solo pone
un tope al intento de comercializar el bien inmueble en valores elevados en
periodos cortos de tiempo. Lo que se grava es la ganancia extraordinaria.
Haciendo una analogía con finanzas, no se grava una razonable tasa de interés,
sino la usura.
No es verdad que una ley para evitar la
especulación del suelo afecta al sector inmobiliario. ¡Afecta a los
especuladores!
Aquí intervienen nuevamente cuestiones
ideológicas. La derecha defiende la “libertad” de tener ganancias ilimitadas.
Es decir, para ellos la libertad es la no intervención. Tal vez no se han
enterado que si los propietarios ganan más, significa que alguien también paga
más, y ese “alguien” es el ciudadano común, la pareja que recién empieza su
vida, la familia que busca dejar de arrendar y tener un techo propio. Con la
especulación, no hay creación de valor, tan solo extracción de valor de otros
segmentos poblacionales, normalmente compradores de clase media y pobre. Es a
ellos a quien defiende la Ley. Para nosotros, libertad es la no dominación, y
por ello defendemos los derechos de los compradores.
Los críticos de la Ley incurren en otro error
cuando utilizan el enfoque microeconómico. Los hacedores de política deben
utilizar el enfoque macroeconómico.
Microeconómicamente, el mantener un terreno
ocioso durante años para que aumente su valor, puede beneficiar a una persona o
grupo, pero macroeconómicamente significa subutilización de recursos sociales;
no crea valor agregado en la economía; y reemplaza a los depósitos bancarios y
el consiguiente crédito, que es la manera eficiente de encauzar el ahorro a la
inversión.
Es decir, la “inversión” en inmuebles
-particularmente terrenos- como “reserva de valor”, es ineficiente económica y
socialmente hablando.
Terminar con la evasión del
impuesto predial
Un problema
casi irresoluble era que los valores catastrales de un inmueble se acercaran a
los valores comerciales, es decir, a los valores reales, para así tener una
correcta recaudación del impuesto predial, el cual debería ser uno de los
principales ingresos municipales, pero que en el país apenas alcanzan un 0,12 %
del PIB. Los municipios no cobran adecuadamente impuestos ni servicios, y, como
consecuencia de ello, la mayoría de recursos debe salir del Estado central. La
baja recaudación municipal por impuestos y servicios es uno de los principales
problemas para tener verdadera autonomía y capacidades en los gobiernos
locales.
La Ley de Plusvalía termina en gran medida con
la evasión del impuesto predial, ya que si alguien compra una casa a $100 mil,
pero registra en el contrato un valor de $30 mil, correrá el riesgo de pagar
mucho más impuesto al venderla a su valor real. Por el contrario, probablemente
no pagará nada si registra correctamente el valor del inmueble.
La mayor parte de los efectos de la ley, en
vigencia desde diciembre pasado, se verán a partir del año 2018. Sin embargo,
ya es posible observar un importante sinceramiento del valor de los inmuebles.
Supuestos efectos negativos
de la Ley
Durante la
discusión de la Ley de Plusvalía, se desató una campaña mediática que sin duda
produjo efectos negativos en los posibles compradores de viviendas. Ciudades
como Quito vieron caer fuertemente las solicitudes de permisos de construcción,
y muchos promotores sufrieron la deserción de sus clientes.
No es la Ley, que ni siquiera estaba en
vigencia, la que causó esos efectos, es la desinformación. Las personas o familias que estaban
adquiriendo una vivienda para habitarla, y para ello se endeudaban a largo
plazo con la banca, se beneficiaban con la ley porque pagarían menos
impuesto predial. No había motivo para la deserción.
Algún sesudo economista dirá que, de todas
formas, el mal está hecho, el sector inmobiliario paralizado, y que, para
cambiar las “expectativas”, hay que derogar la ley. El problema es que, si cada
vez que queremos hacer algo por el bien común, nos dejamos “atemorizar”, jamás
tendremos un mejor país.
Es la estrategia que han utilizado para todo,
todo el tiempo, como con el dinero electrónico, hasta que pasó a manos de la
banca
En todo caso, si disminuyó la inversión en
inmuebles como “reserva de valor” y también cayó la compra de vivienda para
habitarla, significa que se redujo la demanda, y de acuerdo al mecanismo
de mercado esto implicaría una fuerte reducción de los precios de los
inmuebles. ¿Alguien ha visto que se han reducido los precios de las
viviendas o de los arriendos? Sus propios argumentos tan solo verifican el
poder de mercado existente, y la necesidad de una adecuada regulación del
mercado inmobiliario, que es precisamente lo que busca la Ley de Plusvalía.
También se ha confundido los efectos de la Ley
con los problemas económicos. Con un ajuste en la inversión pública de cerca
del 6% del PIB en los últimos dos años, necesariamente tenía que afectarse el
sector construcción, puesto que el Estado es uno de los principales
contratantes de las constructoras privadas. Además, las construcciones
residenciales son bienes de consumo duradero, que a su vez son los más
sensibles a una disminución de ingreso producida por una recesión.
Pese a todo esto, jamás el sector de la
construcción e inmobiliario ha ganado tanto. En el 2006 tuvieron utilidades por
$180 millones, y no obstante todos los problemas que hemos enfrentado, en el
2016 tuvieron utilidades por $930 millones, es decir, cinco veces más. Es
sorprendente que algunos sólo vivan quejándose.
Utilidades
|
|||||
millones de dólares
|
|||||
Sector
|
2002
|
2006
|
2014
|
2015
|
2016
|
Construcción
|
30
|
70
|
591
|
539
|
563
|
Inmobiliarias
|
35
|
110
|
545
|
513
|
373
|
Total
|
65
|
180
|
1135
|
1051
|
936
|
Fuente:
|
SRI
|
||||
La realidad es que el problema no es con las
familias, las cuales sin duda se benefician de la Ley, ni con el sector de la
construcción y la verdadera promoción inmobiliaria, cuyo principal
problema es la especulación del suelo. El problema es con ciertos empresarios.
El Sector Inmobiliario engloba a todo aquel
que negocia con bienes inmuebles: terrenos, oficinas, casas, etc. Existe
un porcentaje de este sector que se dedica a “invertir” en adquirir bienes
inmuebles, y esperar a que por obras en la ciudad se incremente el valor
comercial de los mismos, para revenderlos en cortos periodos de tiempo en
valores muy superiores. Este sector se vería afectado sin duda.
Pero el concepto de este “negocio” está mal enfocado desde el inicio, pues no
es más que especulación sobre bienes de necesidad prioritaria.
No es coherente que el que especula con arroz
en época de hambruna seguramente tenga cárcel, pero el que especula con
terrenos y viviendas en época de déficit habitacional, reciba un premio.
Lamentablemente, a nivel político enfrentamos
el clásico problema de una ley que “afecta” a un grupo preciso y poderoso de
“negocios inmobiliarios” -incluyendo prepotentes alcaldes-, y, aunque
beneficia a las grandes mayorías, éstas no perciben inmediatamente -ni tienen
por qué hacerlo- los beneficios directos de la ley. En consecuencia, sólo se
oyen críticas.
Conclusiones
La Ley de
Plusvalía es tremendamente beneficiosa para la inmensa mayoría de ciudadanos,
para los municipios, y para los verdaderos promotores de vivienda, cuyo
principal problema es encontrar suelo barato.
La ley además crea un país menos inequitativo,
al permitir recuperar la inversión pública, captar las ganancias
extraordinarias para la ciudad, e impedir la especulación y una muchas veces
muy injusta transferencia de valor de los compradores a los propietarios.
La Ley también impide prácticas corruptas,
como la subvaloración de inmuebles y lucrar de información privilegiada.
Por último, no hay argumentos técnicos para
sostener que la Ley de Plusvalía afecta a la construcción y al sector
inmobiliario. El problema real es que una gran parte de los empresarios
ecuatorianos están acostumbrados a enriquecerse en poco tiempo sin hacer
grandes inversiones, esfuerzo ni innovación.
Las cámaras de la producción y especuladores
inmobiliarios quieren imponer sus intereses. ¿Volverá el viejo país? El
riesgo es alto, ya que en estos tiempos de “voluntad de diálogo”, se sacrifica
lo fundamental: la verdad.
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